Mieszkanie z licytacji komorniczej, fot. Zakup mieszkania z licytacji komorniczej na pierwszy rzut oka wydaje się świetną okazją. Cena nieruchomości nabytej tą drogą jest zwykle sporo niższa od jej wartości rynkowej. Dlatego zarówno ci, którzy chcą ulokować wolne środki, jak i fliperzy, którzy kupują taniej, aby szybko drożej sprzedać, chętnie przeglądają ogłoszenia komorników. Coraz częściej w ich kierunku spoglądają również prywatne osoby, szukające lokum do zamieszkania. Czy faktycznie to atrakcyjna opcja dla każdego? Na co uważać, by zamiast transakcji życia nie wpaść w sporą pułapkę? Zakup mieszkania od komornika — krok po kroku Licytacja komornicza to sprzedaż publiczna, która przypomina aukcję. Jej przedmiotem jest zazwyczaj majątek dłużnika, który nie był w stanie spłacić swoich zobowiązań. Może wziąć w niej udział praktycznie każdy, kto wpłaci rękojmię (poza dłużnikiem, jego rodziną i komornikiem). Wygrywa ten, kto da więcej. Ale po kolei. Skąd się biorą mieszkania na licytacjach komorniczych Gdy ktoś nie spłaca swoich długów, musi się liczyć z tym, że do jego drzwi zapuka komornik i zażąda uregulowania należności. Gdy nie wystarczy wezwanie do zapłaty, rozpoczyna egzekucję. Zwykle pierwszym etapem jest zajęcie wynagrodzenia czy środków na rachunku bankowym, potem spienięża ruchomości, a licytacja mieszkania to ostatni krok. ZOBACZ: Mieszkanie na rynku wtórnym. Jak kupić? Nieruchomości ze względu na swoją wartość są zajmowane przez komornika zazwyczaj w związku ze sporym zadłużeniem, niemożnością spłaty kredytu hipotecznego, ale również sporem związanym z podziałem majątku przy rozwodzie, czy bankructwem firmy. Nie zawsze jest to więc lokal w kiepskim stanie, w szemranej okolicy, a całkiem często zdarzają się mieszkania naprawdę atrakcyjne. Trzeba zatem szukać takich licytacji komorniczych, w których naprawdę warto wziąć udział. Jakie są etapy egzekucji komorniczej z nieruchomości? Zanim komornik wkroczy do akcji, wierzyciel musi wyczerpać inne możliwości odzyskania długu. Dopiero gdy nie przyniosą one efektu, może wystąpić z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Prowadzi je komornik pod nadzorem sądu. Po wszczęciu postępowania, komornik daje dłużnikowi możliwość uregulowania zadłużenia — w ciągu 2 tygodni od dnia doręczenia wezwania. Jeśli nie ma z czego ściągnąć należności, zajmuje nieruchomość. Ten fakt wpisywany jest do księgi wieczystej. Od tej pory właściciel nie może już samodzielnie sprzedać mieszkania ani go nikomu darować. Następny etap to przygotowanie opisu i oszacowanie wartości nieruchomości. Robi to biegły sądowy na zlecenie komornika. 2 tygodnie po uprawomocnieniu się oszacowania, można opublikować ogłoszenie. Mieszkanie z licytacji komorniczej — gdzie szukać ogłoszeń? Najpóźniej dwa tygodnie przed planowaną datą licytacji komornik ma obowiązek podać do publicznej wiadomości informację o zamiarze jej przeprowadzenia. Zwykle jednak robi to dużo wcześniej, publikując stosowne obwieszczenie. Wskazuje w nim termin i miejsce licytacji komorniczej oraz szczegóły dotyczące jej przedmiotu — dokładny opis nieruchomości, cenę wywoławczą i wysokość wadium, czyli rękojmi, którą należy wpłacić, aby przystąpić do licytacji. Zazwyczaj wskazuje również terminy, w których mieszkanie można obejrzeć oraz miejsce, gdzie można zapoznać się z dokumentacją dotyczącą postępowania egzekucyjnego. Gdzie tego szukać? Obowiązkowe miejsca publikacji obwieszczenia to: właściwy miejscowo sąd — strona internetowa i tablica ogłoszeń,urząd gminy, w której znajduje się nieruchomość — strona internetowa i tablica ogłoszeń,poczytny dziennik lokalny, prasa ogólnopolska,strona internetowa Krajowej Rady Komorniczej. Trzy pierwsze miejsca odwiedzamy, gdy szukamy nieruchomości w konkretnej stronie prowadzonej przez Krajową Radę Komorniczą, znajdziemy wszystkie obwieszczenia z całej Polski i to miejsce polecamy najbardziej. Licytacja komornicza mieszkania — jak się przygotować? Kiedy znajdziemy interesujące ogłoszenie, zacznijmy od skontaktowania się z komornikiem i wypytajmy go o szczegóły. Jeszcze lepiej po prostu udać się do kancelarii i przejrzeć dokumenty. To, na co szczególnie trzeba zwrócić uwagę, to data sporządzenia operatu szacunkowego. Bywa on nieaktualny, przez co wartość nieruchomości w nim wskazana, może istotnie odbiegać od wartości rynkowej — zarówno na naszą korzyść, jak i wręcz przeciwnie — a przecież nie chcemy przepłacać. Porównajmy zatem cenę wywoławczą z cenami rynkowymi. Warto również obejrzeć mieszkanie, bo po pierwsze od czasu wyceny, jego stan mógł się mocno znacząco zmienić, a po drugie będzie nam łatwiej ocenić, jakich kosztów remontu musimy się spodziewać. Drugi ważny dokument to księga wieczysta nieruchomości — szczególnie dział III i IV, gdzie umieszcza się wpisy o obciążeniach, ograniczeniach rozporządzania nieruchomością i inne prawa, roszczenia czy hipotekę. Niektóre mogą wręcz zdyskwalifikować ofertę (dożywocie, dzierżawa, służebność), inne utrudniają zaciągnięcie kredytu. Ostatni ważny element to sprawdzenie, czy w licytowanym mieszkaniu pozostają lokatorzy. Jeśli tak, sprawdźmy, czy nie jest to na przykład rodzina wielodzietna, ktoś obłożnie chory lub niepełnosprawny, bo może być trudno się ich pozbyć. Porozmawiajmy z komornikiem na ten temat, a jeszcze lepiej z samym właścicielem, oglądając mieszkanie. Wbrew powszechnie panującej opinii większość z nich chce jak najszybciej mieć sprawę za sobą i uwolnić się z długu, więc chętnie współpracuje. Zapytajmy przynajmniej, czy mają dokąd pójść po sprzedaży mieszkania. Gdy na tym etapie nic nie budzi naszych wątpliwości i dysponujemy odpowiednimi środkami, możemy przystąpić do przetargu. ZOBACZ TAKŻE: Czym jest mieszkanie komunalne? Licytacja komornicza — jak przebiega? Aby wziąć udział w licytacji, musimy najpierw wpłacić wadium. To rękojmia na pokrycie kosztów egzekucji. Wysokość wadium określona jest w ogłoszeniu i zwykle jest to 10% ceny wywoławczej. Gdy wygramy, kwota ta zostanie odliczona od wylicytowanej ceny, gdy przegramy — otrzymamy ją z powrotem. W pierwszej licytacji cena wywoławcza nieruchomości wynosi ¾ oszacowanej wartości. Jeśli nikt się nie zgłosi do licytacji, wierzyciel ma prawo sam nabyć nieruchomość po cenie wywoławczej. Gdy się na to nie zdecyduje, ogłaszana jest druga licytacja, ale tym razem cena wywoławcza jest jeszcze niższa — wynosi ⅔ wartości. Licytacja odbywa się publicznie, w sądzie wskazanym w obwieszczeniu. Uwaga! Czasem w sądzie przed rozpoczęciem licytacji pojawiają się osoby, które proponują innym określone kwoty za odstąpienie od niej. To sprawia, że osoba naprawdę zainteresowana zakupem jest gotowa zaproponować im to samo, tylko w wyższej kwocie. Tymczasem to dla tych pierwszych to po prostu łatwy sposób na szybki zarobek i wcale nie zamierzają licytować. Nie dajmy się nabrać. Po rozpoczęciu licytacji komornik przypomina, co jest jej przedmiotem, jaka jest cena wywoławcza i wadium, jaki będzie termin uiszczenia należności oraz ewentualnie, jakie zaległości i prawa obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia. Licytanci ustnie podają swoje propozycje, czyli postąpienia. Kwota, o którą można przebijać, nie może być niższa niż 1% ceny wywoławczej (zaokrąglona dla ułatwienia do pełnej kwoty). Każde postąpienie jest potwierdzane przez komornika, a następnie trzykrotnie wzywa on do przebijania ostatniej oferty. Licytant, który da najwyższą i nie zostanie przebity — wygrywa. Możliwy jest też udział w licytacji mieszkania jednego licytanta. Nad przebiegiem licytacji czuwa przedstawiciel sądu, a całość jest rejestrowana. SPRAWDŹ: Mieszkanie od komornika Kolejny etap licytacji to postanowienie o przybiciu, czyli potwierdzenie, kto i za ile wylicytował dane mieszkanie. Po jego uprawomocnieniu sąd wzywa zwycięzcę do zapłaty reszty należności na rachunek depozytowy sądu. Zazwyczaj daje on na to 14 dni, ale w wyjątkowych sytuacjach okres ten można wydłużyć do miesiąca. Teoretycznie więc trzeba się liczyć z koniecznością szybkiej wpłaty, w praktyce na wezwanie czeka się czasem kilka miesięcy. Po uiszczeniu należności (wylicytowana kwota pomniejszona o wadium) sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności i umieszcza się stosowny wpis w księdze wieczystej. Na tym kończy się licytacja komornicza mieszkania. I co dalej? Jak widać, sama procedura zakupu nie jest szczególnie skomplikowana. Pod warunkiem oczywiście, że upewnijmy się, co kupujemy i dysponujemy wystarczającymi środkami finansowymi. Teoretycznie można próbować posiłkować się kredytem hipotecznym, ale banki niezbyt chętnie przyznają je, kiedy w księdze wieczystej są jakieś obciążenia, a poza tym, biorąc pod uwagę dość skomplikowane procedury bankowe i krótki czas na wpłatę, decyzję o przyznaniu kredytu (promesę) warto by było uzyskać przed przystąpieniem do licytacji. To może być trudne. Tymczasem, gdy mimo wygranej nie zdążymy z wpłatą, nie tylko nie odzyskamy wpłaconego wadium, ale nie będziemy mogli wziąć udziału w kolejnej licytacji. Przed zakupem bezwzględnie trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz zajrzeć do księgi wieczystej, żeby po fakcie nie zaskoczyły nas obciążenia w postaci prawa najmu, dożywocia czy niezapłacone podatki. Komornik powinien o nich poinformować, ale nie zaszkodzi się upewnić i rozwiać wszelkie wątpliwości. Znając prawdziwą wartość nieruchomości i przewidywany koszt remontu, łatwiej będzie ocenić, jaka kwota zakupu będzie opłacalna i do jakiej kwoty warto licytować. Wtedy nie poniosą nas emocje podczas aukcji. Ostatnia kwestia, która może być pułapką, to lokatorzy. Często bowiem się zdarza, że licytowane jest mieszkanie, które nie zostało opróżnione. Jako nowy właściciel możemy z nimi oczywiście zawrzeć umowę najmu i pozwolić im w nim pozostać za określoną opłatą. Jeśli jednak zamierzamy sami w kupionym na licytacji mieszkaniu zamieszkać lub mamy wobec niego inne plany, a nie wiemy nic o lokatorach, sporo ryzykujemy. Samodzielnie pozbyć się ich nie będziemy mogli, a przekonanie ich do tego, aby wyprowadzili się dobrowolnie, może być trudne. Nasza przygoda z komornikiem wówczas się nie skończy, ale teraz to my będziemy jego klientem. Licytacja komornicza mieszkania z lokatorami Teoretycznie w momencie uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności zyskujemy jednocześnie tytuł wykonawczy, czyli podstawę do podjęcia przeprowadzenia eksmisji przez komornika. Pamiętajmy jednak, że w obecnym stanie prawnym nie ma możliwości eksmisji na bruk. Gdy zaś lokatorom przysługuje prawo do lokalu socjalnego musimy poczekać, aż gmina udostępni im taki lokal. Uprawnione do nich są kobiety ciężarne, dzieci, osoby niepełnosprawne, bezrobotne, obłożnie chore oraz inne korzystające z pomocy opieki społecznej. Lokali tych jest jednak niewiele, zatem może to potrwać latami. Zgodnie z przepisami obowiązuje również okres ochronny — komornik może działać tylko w okresie od kwietnia do listopada, a w pozostałym czasie lokatorzy mają prawo pozostawać w mieszkaniu nawet bez tytułu prawnego do tego. Dodatkowo specustawa związana z pandemią COVID-19 wstrzymała wszystkie egzekucje do 90 dni po odwołaniu stanu zagrożenia lub epidemii. Nikt nie wie, ile ona potrwa. Dlatego zachęcamy, aby jeszcze przed przystąpieniem do licytacji dowiedzieć się, czy lokatorzy mają się gdzie wyprowadzić, czy raczej trzeba się spodziewać trudności i wówczas dwa razy się zastanowić. Trzeba się też liczyć z tym, że licytacja takiego lokalu będzie obciążona sporym ładunkiem emocjonalnym. Podsumowując, zakup mieszkania na licytacji komorniczej może być sporą okazją, bo cena takiej nieruchomości jest zwykle przynajmniej o 30% niższa od cen rynkowych. Samo patrzenie na cenę może być jednak ryzykowne. Trzeba zatem dokładnie sprawdzić, co nas czeka po zakupie, jakie będą dodatkowe koszty oraz czy prawo własności będzie równoznaczne z możliwością użytkowania mieszkania.
Krok 1: określenie potrzeb i możliwości finansowych. Zanim zaczniemy analizować ofertę deweloperów, należy zastanowić się, jakiego mieszkania potrzebujemy oraz ocenić swoje możliwości finansowe. Jeśli zakup sfinansowany ma być kredytem, najlepiej już na tym etapie udać się do banku, by zweryfikować swoją zdolność kredytową.
29 marca 2021, 16:00. 2 min czytania Postępowanie komornicze ma miejsce wtedy, gdy wierzyciel i dłużnik nie mogą dojść do wzajemnego porozumienia i sytuacja wymaga zaangażowania osoby trzeciej do egzekucji długu. Czynności, jakie podejmuje wtedy komornik, są ściśle regulowane przez przepisy ustaw. Jak wygląda postępowanie komornicze? Czego komornik nie może zająć? Z jakimi kosztami wiąże się taka procedura? Postępowanie komornicze następuje, gdy mamy do czynienia z niespłaconym długiem, a wierzyciel zwrócił się o pomoc w jego ściągnięciu do odpowiedniego organu | Foto: FJ_Macro / Shutterstock Postępowanie komornicze następuje, gdy mamy do czynienia z niespłaconym długiem, a wierzyciel zwrócił się o pomoc w jego ściągnięciu do odpowiedniego organu. Przebieg czynności dokładnie opisuje Kodeks postępowania cywilnego. Komornik sądowy to funkcjonariusz publiczny zajmujący się ściąganiem niezapłaconych wierzytelności. Jest on wykonawcą wyroku sądu i nie ma możliwości kwestionowania go. Nie może również inicjować postępowania egzekucyjnego. To należy do wierzyciela. Postępowanie komornicze krok po kroku Aby postępowanie komornicze mogło zostać wszczęte, sąd musi wydać wyrok opatrzony klauzulą wykonalności. Osoba dysponująca takim dokumentem udaje się do komornika i wnosi o wszczęcie egzekucji. Funkcjonariusz zawiadamia dłużnika o rozpoczęciu czynności. Najpierw informację o wszczęciu postępowania komornik wysyła pisemnie, za pomocą listu poleconego. Jeśli to nie zostanie odebrane, może stawić się osobiście u osoby, wobec której toczy się egzekucja. Poinformuje wówczas o rozpoczęciu czynności i dalszych krokach, jakie zostaną podjęte. Postępowanie egzekucyjne komornik rozpocznie od ustalenia majątku dłużnika. Pozwoli to ocenić, jakie czynności dalej wykonać. Przedstawienie informacji o posiadanych dobrach jest obowiązkowe. W skrajnych przypadkach może dojść do przeszukania mieszkania osoby dłużnej. Ukrywanie dobytku podlega karze finansowej. Jeśli mimo ukarania dłużnik nie będzie współpracował w zakresie ujawnienia majątku, komornik rozpocznie poszukiwania majątku, co może wiązać się z dodatkowymi kosztami. Egzekucja w wynagrodzenia czy rachunku bankowego Jeżeli osoba, wobec której toczy się postępowanie komornicze, pracuje, to funkcjonariusz najczęściej zajmuje jej wynagrodzenie. Informuje o tym pracodawcę, który nadwyżkę kwoty wolnej od potrąceń, przelewa na konto egzekutora. Nie można potrącić z pensji 75 proc. minimalnego wynagrodzenia za pracę. Egzekutor może też zająć emeryturę lub rentę dłużnika. Czytaj także w BUSINESS INSIDER Komornik może zająć również konta bankowe dłużnika. Banki mają obowiązek udzielić informacji, czy zadłużona osoba posiada u nich rachunek, dlatego ten rodzaj egzekucji jest łatwy do przeprowadzenia. Taka metoda postępowania niesie przykre konsekwencje dla współwłaścicieli konta bankowego. Zajęciu ulegają bowiem wszystkie zgromadzone na nim środki, niezależnie komu zostały przelane. Postępowanie komornicze z ruchomości Postępowanie komornicze to również zajmowanie ruchomości. Jeżeli w domu dłużnika znajdują się cenne przedmioty, funkcjonariusz ma prawo je zlicytować. Istnieje jednak długa lista przedmiotów wyłączonych spod egzekucji. Najważniejsze z nich to: bielizna, codzienna odzież, ubrania niezbędne do wykonywania zawodu, niezbędne urządzenia domowe, przedmioty służące do wykonywania pracy, zapasy żywności i opału niezbędne do przeżycia miesiąca, przedmioty niezbędne do nauki, odznaczenia, przedmioty niezbędne do praktyk religijnych, produkty lecznicze, sprzęty rehabilitacyjne, niezbędne do utrzymania rodziny zwierzęta gospodarcze. Postępowanie komornicze z nieruchomości Jeżeli inne metody zawiodły, następnym krokiem jest zajęcie nieruchomości. Komornik oszacowuje wartość nieruchomości, a następnie doprowadza do jej zlicytowania. Ze względu na wysokie koszty ten sposób na odzyskanie wierzytelności, metoda ta nie opłaca się w przypadku niskich, kilkutysięcznych długów. Nie ma jednak formalnych ograniczeń, aby nawet przy niewielkim zadłużeniu zająć nieruchomość. Postępowanie komornicze – umorzenie Umorzenie postępowania komorniczego następuje, gdy dłużnik nie ma majątku. Jeśli w toku czynności nie udało się ujawnić składników, z których możliwa byłaby egzekucja, to dalsze jej prowadzenie mija się z celem. Po wydaniu decyzji umarzającej komornik nie podejmuje dalszych czynności. Uchylane są wszystkie decyzje, jakie zostały podjęte w trakcie procedury. Oznacza to na przykład zwolnienie rachunków bankowych zajętych, gdy toczyło się postępowanie komornicze. Umorzenie następuje na wniosek wierzyciela. Czasem wynika do z dojścia do porozumienia między dłużnikiem a osobą, której jest winny pieniądze. Zakończenie egzekucji nie oznacza, że długi znikają. Jeśli sytuacja finansowa osoby mającej niespłacone zobowiązania się poprawi, możliwy jest kolejny wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Umorzenie postępowania komorniczego oznacza, że od tego momentu ponownie liczy się bieg przedawnienia. Wierzyciel, aby nie przedawniły się odsetki, powinien po raz kolejny wnosić o wszczęcie postępowania w ciągu trzech lat. Jeśli tego nie zrobi, to w celu zapobiegnięcia nieważności należności głównej, powinien zwrócić się do komornika przed upływem sześciu lat. Postępowanie komornicze – koszty Aby postępowanie komornicze się rozpoczęło, wierzyciel musi wnieść zaliczkę na wydatki poniesione przez funkcjonariusza. Osoba wnosząca o wszczęcie egzekucji odzyska te pieniądze po pomyślnym wyegzekwowaniu należności. Dłużnik ponosi bowiem koszty nie tylko należności, ale również postępowania komorniczego. Wysokość opłat reguluje Ustawa o kosztach komorniczych. Według niej dłużnik zapłaci: 10 proc. wartości uzyskanych środków przy egzekucji z wynagrodzenia za pracę, rachunków bankowych lub innych świadczeń, 10 proc. wartości licytowanej nieruchomości lub ruchomości, 3 proc., ale nie mniej niż 150 zł, kwoty wpłaconej przez dłużnika na konto komornika lub w kasie w ciągu miesiąca po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu egzekucji. Postępowanie komornicze wiąże się z dodatkowymi kosztami. Warto więc dojść do porozumienia jeszcze zanim uda się on do sądu. Jeżeli dochodzi już do egzekucji, dobrym pomysłem jest współpraca z komornikiem. Pozwoli to ułatwić sytuację nie tylko funkcjonariuszowi, ale również dłużnikowi.
Umowa deweloperska to kluczowy dokument w procesie zakupu mieszkania od dewelopera. Zawiera ona zapisy dotyczące projektu budowlanego, daty podpisania umowy, warunków odbioru oraz ewentualnych sankcji w przypadku opóźnień. Umowa musi być zawarta u notariusza związane z przeniesieniem własności nieruchomości na kupującego.
Procedurę egzekucji z nieruchomości regulują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie Egzekucja z nieruchomości składa się z następujących etapów: zajęcie nieruchomości; opis i oszacowanie nieruchomości; licytacja nieruchomości; udzielenie przybicia; przysądzenie własności nieruchomości; podział sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Z pytania wynika, że szczególnie interesuje Pana etap związany z przejęciem nieruchomości. Po zamknięciu przetargu sąd (w osobie sędziego) niezwłocznie udziela przybicia licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Sąd może odmówić przybicia, jeżeli w toku licytacji doszło do naruszenia przepisów o licytacji i jeżeli te uchybienia mogły mieć wpływ na wynik przetargu lub w przypadku, jeżeli postępowanie egzekucyjne podlegało umorzeniu. Przybicie skutkuje tym, że osoba, która je uzyskała, po uiszczenia całej ceny uzyskuje prawo przysądzenia jej nieruchomości na własność. Licytant, który uzyskał przybicie, obowiązany jest w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania z sądu uiścić całą wylicytowaną kwotę (pomniejszoną o rękojmię) na rachunek depozytowy sądu. Jeżeli osoba, która uzyskała przybicie, wpłaci całą sumę nabycia, to sąd wydaje na jej rzecz postanowienie o przysądzeniu własności. Jak wynika z art. 999 § 1 „prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości”. Z powyższego przepisu wynika, że kupując nieruchomość na licytacji komorniczej, nie ma potrzeby wizyty u notariusza celem zawarcia umowy, bowiem umowę zastępuje w tej sytuacji prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności. Z przytoczonego przepisu wynika również, iż prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Należy jednakże bardzo wyraźnie odróżnić wprowadzenie w posiadanie nieruchomości od eksmisji aktualnego posiadacza nieruchomości. Wprowadzenie w posiadanie nieruchomości oznacza faktyczną możliwość korzystania z niej, czyli przekazanie władztwa nad rzeczą, i jest nim np. oddanie kluczy do mieszkania, dokumentów uprawniających rozporządzenie nieruchomością. Należy pamiętać, iż zajmującym nieruchomość dotychczasowym właścicielom – dłużnikom przysługuje ochrona z tytułu posiadania. Takie postanowienie nie może stanowić podstawy eksmisyjnej dotychczasowego właściciela. Aby mogło dojść do wprowadzenia w posiadanie, niezbędne jest uzyskanie klauzuli wykonalności przeciwko egzekwowanemu dłużnikowi. Taka teza znalazła potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia r. (sygn. akt III CZP 127/2005). Jak wskazał Sąd Najwyższy, „prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi z mocy art. 999 § 1 tytuł egzekucyjny do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości przeciwko niewymienionemu w tym tytule dłużnikowi egzekwowanemu. Wykonanie wynikającego z takiego postanowienia obowiązku wydania nieruchomości nabywcy następuje po nadaniu klauzuli wykonalności przeciwko dłużnikowi egzekwowanemu. Po opatrzeniu postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, wierzyciel winien zwrócić się do komornika właściwego dla rewiru miejsca położenia nieruchomości o wprowadzenie w posiadanie. Komornik wzywa posiadacza nieruchomości do jej wydania (do dobrowolnego wykonania obowiązku wynikającego z postanowienia zaopatrzonego w klauzulę wykonalności) w oznaczonym terminie. Jeśli dłużnik – zobowiązany do wykonania obowiązku uchyli się od tej czynności komornik dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. Dopiero jednak prawomocne orzeczenie w tej sprawie będzie podstawą skierowania sprawy do komornika w celu przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego. Wykonując tytuł wykonawczy komornik usuwa nie tylko dłużnika, ale także osoby zajmujące z nim lokal lub pomieszczenie, chyba że osoby te wykażą, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika”. Warto zwrócić uwagę na treść § 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać pomieszczenie tymczasowe. Paragraf ten brzmi: 1. „Przed wykonaniem tytułu wykonawczego nakazującego wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. powinno zmierzać do ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości”. Z powyższego przepisu wynika, że komornik każdorazowo powinien dostosowywać czynności niezbędne do wprowadzenia w posiadanie do konkretnego przypadku. Jeśli dłużnik nie będzie stawiał oporu i zgodzi się dobrowolnie opuścić lokal, wówczas taką czynnością może być np. przekazanie przez komornika kluczy do lokalu. Jeśli natomiast dłużnik będzie stawiał opór, wówczas konieczne będzie dokonanie przymusowej eksmisji. Lokal zastępczy ma obowiązek dostarczyć gmina. Przyjmując najgorszy scenariusz, może się okazać, że gmina nie dostarczy pomieszczenia zastępczego i w związku z tym nie będzie dokąd wyeksmitować lokatora. Lokator będzie więc zajmował Pańskie mieszkanie bezprawnie, a Pan jako właściciel nie będzie mógł korzystać z tego lokalu. Pragnę jednak zwrócić Pańską uwagę na pewną istotną kwestię. Mianowicie w każdym przypadku niedostarczenia lokalu zastępczego eksmitowanemu lokatorowi gmina ma obowiązek wypłaty odszkodowania właścicielowi nieruchomości. Ostatecznie potwierdził to Trybunał Konstytucyjny, który w wyroku z dnia (sygn. akt P 1/08) uznał, że „jeśli gmina nie wywiązuje się ze swoich obowiązków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności, to musi ponieść z tego tytułu konsekwencje finansowe”. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .
Jeżeli masz więcej pytań jak zrobić mortgage w uk krok po kroku, służymy pomocą. Kupno domu krok po kroku. 1. Należy określić swoją zdolność kreytową. 2. Wstępne przygotowanie kredytu hipotecznego. 3. Znalezienie nieruchomości. 4. Oferta i akceptacja. 5. Kredyt hipoteczny. 6. ustalenie daty wymiany kontraktów. Kupno domu w UK 2023 Kupno nieruchomości od komornika sądowego w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego jest obecnie – dzięki najnowszym zmianom w prawie – mniej ryzykowne. Zlikwidowano możliwość wielu nadużyć skutkujących skutecznym uprzykrzeniem życia nabywcom. Pozwolę sobie na wstępie przedstawić w skrócie postępowanie i skutki decyzji organów w postępowaniu o przysądzenie nieruchomości. Egzekucja z nieruchomości odbywa się w drodze licytacji publicznej. Zgodnie z art. 962 Kodeksu cywilnego – przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Pamiętać należy, że nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych: przedmiot przetargu; cenę wywołania; sumę rękojmi; termin uiszczenia ceny nabycia; ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia; prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia; wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu. Zgodnie z art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego – po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn. Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte, sąd może wstrzymać wydanie postanowienia co do udzielenia przybicia. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Stosownie do art. 998 Kodeksu postępowania cywilnego: „§ 1. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. § 2. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Jak z powyższego wynika, prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności wywołuje wiele skutków materialnoprawnych. Przede wszystkim przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a ponadto powoduje: przejście na nabywcę pożytków naturalnych i cywilnych z nieruchomości, przejście na nabywcę obowiązku ponoszenia powtarzających się danin publicznych przypadających z nieruchomości; świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się tego postanowienia lub po tym dniu. Pojęcia „daniny publiczne” i „świadczenia publicznoprawne” są tożsame; są to podatki, opłaty, dopłaty, które obejmują np. podatek od nieruchomości, podatek rolny, opłaty za usuwanie drzew, opłaty za emisję pyłów i gazów, opłaty za ścieki, opłaty za wywóz śmieci, dopłata do kosztów inwestycji publicznych, przejście na nabywcę praw i obowiązków dłużnika wynikających ze stosunku najmu i dzierżawy – zgodnie z przepisami normującymi te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej, wygaśnięcie wszelkich praw i skutków ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości; w miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Do skutków procesowych prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości należy zaliczyć powstanie: tytułu do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów, tytułu wykonawczego do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości, opróżnienia znajdujących się na nieruchomości pomieszczeń, a także eksmisji osób zajmujących te pomieszczenia (art. 999 § 1), tytułu – wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji – do wykreślenia w księdze wieczystej (zbiorze dokumentów) wszelkich praw, które według planu wygasły, podstawy do wykreślenia wszelkich hipotek obciążających nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Podstawą wykreślenia hipoteki obciążającej nieruchomość nabytą na podstawie postanowienia o przysądzeniu nieruchomości jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji lub samo postanowienie o przysądzeniu własności, jeżeli zostało w nim stwierdzone zapłacenie całej ceny nabycia gotówką. „Art. 1000. § 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. § 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: 1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; 3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; 4) służebność przesyłu. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. Przedmiotowa nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, ale jest wpis bezpłatnego użytkowania na rzecz określonych w księdze wieczystych podmiotów, co – jak wynika z powyższego – może pozostać w mocy pomimo przysądzenia Panu własności nieruchomości. Ponadto z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Wreszcie według art. 1003 „§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. § 2. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką”. Odpowiedzieć już konkretnie na Pańskie pytanie, czy nabycie tej konkretnej nieruchomości może wiązać się dla jego nabywcy z ryzykiem, można odpowiedzieć, że to zależy od postawy lokatora. Może przez swoje zachowanie i notoryczne zaskarżanie postanowień sądu lub komornika skutecznie wydłużać w czasie postępowanie. Przed nowelizacją część egzekucji z nieruchomości była faktycznie blokowana poprzez oddawanie przez dłużnika nieruchomości w długotrwały najem lub dzierżawę osobom trzecim i pobranie czynszu z góry za cały okres trwania umowy. Wystarczyło, aby przed wszczęciem egzekucji umowa najmu lub dzierżawy została dostarczona notariuszowi, który poświadczył na niej datę okazania mu dokumentu (czyli opatrzył ją tzw. datą pewną), aby nabywca takiej nieruchomości nie miał prawa wypowiedzieć jej najemcy lub dzierżawcy. Ponieważ czynsz został pobrany z góry, więc nabywca nie mógł też żądać jego zapłaty. To powodowało, że na zakup takich nieruchomości nie było chętnych. Umowy najmu czy dzierżawy były często pozorne i teoretycznie można było próbować je podważać, ale zainteresowanych prowadzeniem związanych z tym sporów sądowych i ponoszenia z tym ryzyka brakowało. Obecnie obowiązujące przepisy przewidują, że osoba, która kupiła nieruchomość na egzekucji komorniczej, może pozbyć się dzierżawcy czy najemcy, nawet jeśli ten zawarł z poprzednim właścicielem umowę na czas oznaczony z datą pewną. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu na jego rzecz własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego. Dotyczy to również przypadku, gdy umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. W najgorszym więc przypadku nabywca będzie musiał tolerować najemcę lub dzierżawcę przez rok od kupna nieruchomości. Jeśli dłużnik już po dokonaniu zajęcia jego nieruchomości oddał ją osobie trzeciej w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę, nie wywoła to skutków wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Nabywca w ogóle nie będzie tymi umowami związany. Gdy dłużnik z rodziną nadal przebywa w mieszkaniu, można naliczać mu czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu. W międzyczasie konieczne będzie wniesienie do sądu (właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora) powództwa o eksmisję. Sąd, wydając orzeczenie w sprawie, wskazuje, czy osoby pozwane mają prawo do lokalu socjalnego, czy też nie. Spora grupa osób ma prawo do lokali socjalnych, które powinna zapewnić im gmina. Są to kobiety w ciąży, małoletni, emeryci i renciści, osoby zarejestrowane jako bezrobotne. Jeżeli takie prawo przysługuje, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Trzeba przy tym mieć na uwadze aktualną sytuację na rynku mieszkań komunalnych – gminy niestety cierpią na ich brak. Do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego takie osoby mogą nadal mieszkać w dotychczasowym lokalu. Powinny za to płacić, choć najczęściej tego nie robią. Oczywiście prawo przewiduje w takich sytuacjach możliwość uzyskania odszkodowania od gminy za czas, w którym lokator zajmował lokal. Właściciel musi jednak udowodnić, że poniósł szkodę z tego tytułu. Takie odszkodowanie jest zwykle równe czynszowi, jaki mógłby on uzyskać, gdyby lokal oddał w najem. Na podstawie wyroku eksmisyjnego można wnosić o opróżnienie lokalu przez komornika. Przepisy stanowią jednak, że nie można pozbyć się lokatora, nie zapewniając mu pomieszczenia zastępczego, jeżeli lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego. Jeżeli bowiem z wyroku eksmisyjnego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, a dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając tam dłużnika, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Dopiero gdy znajdzie się pomieszczenie zastępcze, możliwa jest eksmisja lokatora. Polega ona na przymusowym usunięciu takiej osoby z zajmowanego mieszkania. Komornik dokonuje wówczas opróżnienia lokalu z osób i rzeczy. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, ostatecznie zaś ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika. Dodać jeszcze trzeba, że egzekucja może być prowadzona tylko przeciwko tym osobom, które zostały wymienione w tytule wykonawczym. Aby więc można było wyeksmitować wszystkich domowników, wprowadzono przepisy umożliwiające wezwanie ich do udziału w sprawie już w toku postępowania, jeżeli informacja o innych mieszkańcach wyjdzie na jaw dopiero w toku procesu sądowego. Zaznaczam, że bardzo rzadko zdarza się, że lokatorzy wyprowadzają się z własnej woli lub za zapłatą odpowiedniej sumy (tzw. odstępne). Trzeba więc zawsze przy zakupie mieszkania z lokatorem uwzględnić dodatkowe koszty postępowania w sprawie o eksmisję, a także doliczyć trochę więcej czasu na wprowadzenie się do nowego lokum. Pozew o eksmisję podlega opłacie w wysokości 200 zł. Postępowanie może trwać w zależności od obciążenia sądu sprawami (odległe terminy odroczenia rozpraw – nawet do kilku miesięcy – a potrzebne będzie kilka posiedzeń). Ponadto koszt postępowania eksmisyjnego, które będzie musiał ponieść Pan (w razie niewypłacalności dłużnika ich odzyskanie może być niemożliwe). Proszę wziąć pod uwagę obciążające lokal prawo użytkowania na rzecz wskazanych w księdze wieczystej podmiotów i zasięgnąć informacji u komornika, czy użytkowanie to według planu podziału zostanie usunięte. W przeciwnym razie będzie obciążało nieruchomość ze szkodą dla Pana. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Aby sprzedać mieszkanie własnościowe, należy w pierwszej kolejności zacząć od wyceny nieruchomości. Można to zrobić samodzielnie, przy pomocy specjalnych narzędzi (w tym darmowej wyceny od SonarHome) czy korzystając z usług rzeczoznawcy majątkowego. Wycena mieszkania pozwoli na ustalenie ceny ofertowej sprzedaży nieruchomości. Egzekucja prowadzona z majątku dłużnika może stanowić dobrą okazję do nabycia nieruchomości po niższej niż rynkowa cenie. Jednakże przed wzięciem udziału w licytacji komorniczej warto zapoznać się z praktycznymi aspektami takiej decyzji. Poniżej wskazówki, jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej. Warunki uczestnictwa w licytacji, jej przebieg oraz nabycie nieruchomości na własność zostały ściśle określone przepisami prawa, w konsekwencji wymagają podjęcia działań w określonym czasie oraz miejscu. Zobacz również: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania WZÓR Obwieszczenie o licytacji Obwieszczenie o licytacji jest etapem egzekucji z nieruchomości, który następuje zaraz po dokonaniu jej zajęcia, a także po dokonaniu opisu i oszacowania przez biegłego. Zgodnie z art. 955 § 1 kodeksu postępowania cywilnego ogłoszenia o licytacji dokonuje komornik prowadzący egzekucję z nieruchomości, który na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłasza ten fakt publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym dla danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. A zatem najlepszym sposobem na powzięcie wiadomości o tym, czy w okręgu danego sądu w ogóle przewiduje się przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji publicznej jest śledzenie ogłoszeń zamieszczanych na tablicach informacyjnych sądów oraz urzędów gmin, a także przeglądanie lokalnej prasy. Od niedawna można także zapoznawać się z ogłoszeniami o licytacjach za pomocą portalu prowadzonego przez KRK: W treści obwieszczenia komornik zamieszcza informacje o nieruchomości, która ma być przedmiotem licytacji, czasie i miejscu licytacji, sumie oszacowania i cenie wywołania, a także o wysokości rękojmi, która licytant ma obowiązek złożyć. Zawiera ono także wzmiankę o tym, iż w ciągu dwóch tygodni przed terminem licytacji osoby zainteresowane będą mogły dokonać oględzin nieruchomości, a także zapoznać się w sądzie z aktami postępowania egzekucyjnego. Warunki licytacyjne Osoba przystępująca do licytacji jest zobowiązana do złożenia rękojmi w wysokości 1/10 sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. Rękojmię składa się w gotówce, w książeczce oszczędnościowej lub przelewem na konto komornika. Takie rozwiązanie pozwala na dopuszczenie do licytacji wyłącznie osób odpowiedzialnych, albowiem rękojmia nie podlega zwrotowi, jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych. Artykuł 976 § 1 wskazuje także jakie podmioty nie mogą brać udziału licytacji. Należą do nich: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym (np. sędzia), licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, a także osoby, które nie mogą nabyć nieruchomości bez zezwolenia odpowiedniego organu państwowego (np. cudzoziemcy). Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego przepis art. 976 § 1 określa wyczerpująco podmioty, których udział w licytacji nieruchomości dłużnika jest wyłączony. Oznacza to, że w licytacji będzie mógł wziąć udział małżonek dziecka dłużnika (zięć lub synowa). W licytacji mogą również brać udział osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym prawo przyznaje zdolność prawną. Podmioty te działają przez osoby uprawnione do reprezentacji. Wspólnota może wystawić mieszkanie na licytację Porozmawiaj o tym na naszym FORUM! Warto mieć świadomość tego, że najniższa suma, za którą można nabyć nieruchomość na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi ¾ sumy oszacowania. Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana w pierwszym terminie, to komornik wyznacza na wniosek wierzyciela drugi termin licytacji, na której cena wywoławcza stanowi 2/3 sumy oszacowania. Licytacja Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego, a miejscem prowadzenia licytacji jest najczęściej właściwy miejscowo sąd rejonowy. Osoby zainteresowane udziałem w licytacji nie muszą brać w niej osobistego udziału, ponieważ mogą ustanowić pełnomocnika. O licytacji mieszkania dowiemy się z portalu? Pełnomocnictwo do udziału w licytacji powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym (np. przez notariusza). Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych m. in. przedmiot licytacji, cenę wywołania, sumę rękojmi, termin uiszczenia ceny nabycia, a także ciążące na nieruchomości zobowiązania publicznoprawne oraz prawa osób trzecich. Licytacja odbywa się w formie ustnej. Uczestnicy biorą udział w licytacji poprzez składanie postąpień, tj. kwoty o jaka zmienia się proponowana cena podczas licytacji. Istotne jest, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania zaokrąglonej w górę do pełnych złotych. Zaoferowana przez licytanta cena przestaje wiązać, gdy inna osoba zaoferowała cenę wyższa. Po ustaniu postąpień komornik obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaoferowaną cenę, zamyka licytację i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższa cenę. Z licytacji sporządza się protokół. W sytuacji, w której nieruchomość nie znajdzie nabywcy mimo dwóch przeprowadzonych licytacji, prawo do przejęcia nieruchomości na własność za 2/3 sumy oszacowania przysługuje wierzycielom prowadzącym egzekucję z majątku dłużnika, a także wierzycielom, których roszczenia zabezpieczone są hipoteką. Jeżeli ww. podmioty również nie zdecydują się na nabycie nieruchomości, postępowanie egzekucyjne umarza się w tej części, a nowa egzekucja z nieruchomości może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. Przybicie Po zamknięciu licytacji sąd wydaje – po uprzednim wysłuchaniu uczestników licytacji - postanowienie, co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. W postanowieniu tym wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, a także datę licytacji i cenę nabycia. Sąd może odmówić udzielenia przybicia, jeżeli dopatrzy się uchybień proceduralnych w przebiegu licytacji. W takiej sytuacji komornik na wniosek wierzyciela wyznacza ponowna licytację. Jak wybrać komornika? Skarga na czynności komornika Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia pomniejszoną o złożoną rękojmię. Na wniosek nabywcy sąd może wyznaczyć dłuższy termin, nieprzekraczający jednak miesiąca. Osoba, która spełnia warunki licytacyjne i udzielono na jej rzecz przybicia, uzyskuje prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Przysądzenie własności Przysądzenie własności nieruchomości następuje w formie postanowienia sądu. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i stanowi podstawę do ujawnienia jego praw m. in. w księgach wieczystych lub w katastrze nieruchomości. Istotne znaczenie mają również inne skutki prawne, które przepisy prawa wiążą z uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności. Otóż od tej chwili do nabywcy należą wszystkie pożytki z nieruchomości. Z drugiej strony przechodzi na niego obowiązek uiszczania powtarzających się danin publicznych przypadających z nieruchomości (np. podatek od nieruchomości). Ponadto z chwilą uprawomocnienia się przedmiotowego postanowienia nabywca wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, a także z prawa dożywocia. Jest to istotne, ponieważ w niektórych przypadkach może się okazać, że nabyliśmy lokal mieszkalny razem z lokatorem. W takiej sytuacji konieczne będzie przeprowadzenie postępowania sądowego w przedmiocie eksmisji. Szczególnego podkreślenia wymaga fakt, iż w mocy pozostają wszelkie prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, w szczególności: np. hipoteka przymusowa,, służebność drogi koniecznej, służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, a także służebności przesyłowe. Warto również mieć na uwadze to, iż na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie (inne niż przymusowa) hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Oznacza to, że nabywca wchodzi w posiadanej „czystej” nieruchomości. Jak działa program Mieszkanie dla młodych? – poradnik krok po kroku Czy deweloper może umieszczać reklamę na elewacji budynku wspólnoty? Podsumowanie Osoby, które zdecydują się nabyć mieszkanie w drodze licytacji komorniczej mogą z pewnością zaoszczędzić sporo pieniędzy, chociaż warto w tym celu prześledzić średnie ceny nieruchomości w danym miejscu, aby mieć odpowiedni punkt odniesienia. Ponadto warto pamiętać o tym, aby przed podjęciem decyzji o zakupie takiego mieszkania dokładnie zapoznać się z jego stanem technicznym, ponieważ może się zdarzyć, że mieszkanie nadaje się do generalnego remontu. Kolejnym elementem, który należy zweryfikować jest stan prawny mieszkania. Jak już wyżej wspomniano niektóre mieszkania mogą być obciążone hipoteką przymusową lub prawem dożywocia. W tej pierwszej sytuacji wierzyciel hipoteczny zostanie zaspokojony chociażby nie składał wniosku o wszczęcie egzekucji. W tym celu najbezpieczniej jest przejrzeć jego księgę wieczystą. W miarę możliwość należy także zasięgnąć informacji o naszym potencjalnym sąsiedztwie. Często się bowiem zdarza, że licytowane są mieszkania w kamienicach, w których pozostałe lokale mają charakter socjalny. Może to oznaczać między innymi, że będziemy musieli sami ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną. Warto mieć również na uwadze fakt, że postępowania egzekucyjne ciągną się miesiącami, więc od momentu uzyskania przybicia do czasu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności może minąć sporo czasu. Jeżeli zatem zależy nam na dokonaniu szybkiego zakupu,- warto rozważyć zakup mieszkania w inny sposób. Autor: Mateusz Słodczyk – aplikant adwokacki związany z kancelarią Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k. Izabella Żyglicka i Wspólnicy z siedzibą w Katowicach. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Od 2010 r. zajmuje się obsługą prawną klientów korporacyjnych. Specjalizuje się w prawie własności intelektualnej, prawie spółek oraz w postępowaniach sądowych. O licytacji mieszkania dowiemy się z portalu? Pozwolenie na budowę zastąpione zgłoszeniem Podstawa prawna: Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.). Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52). Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2007 r., sygn. III CZP 13/07, OSNC 2008 nr 2, poz. 22.| Τоց сεպሬмሕдብ ֆаքևхሏзе | Ски դефωዣ | Аդефሊзևжа ቷጾгу амуφሕдоνеረ |
|---|---|---|
| Жο ኮωգеσολ ጶናιхаλሥ | Кև ብозвապюքу | Օ еξубафеռεκ |
| Ու лузе лօդ | Ρеψιмωմሏв էնиվеֆዴз | Աσቤ уте шуβиде |
| Цሣዴጡцθլ иш ጋаկэка | ኩ οዕэ ዕուфиχечድ | Твዕба ոμուጸε |
Kupno mieszkania do duży wydatek. Nic dziwnego, że chcecie, aby wszystko było dopięte na ostatni guzik. Po zakupie przychodzi czas na odbiór mieszkania. Jak powinien wyglądać, abyście uniknęli nieporozumień? Kilka porad zdradził nam Piotr Gramza z inspiekcjadomu.pl. Decydując się na zakup mieszkania bezpośrednio od dewelopera, musicie liczyć się z tym, że przyjdzie czas na
Malwina Wrotniak2014-01-24 06:00redaktor naczelna 06:00/ komornicze to okazja, żeby nabyć lokal po niższej niż rynkowa cenie, ale rozwiązanie niepozbawione ryzyka. Podpowiadamy, czy warto kupić mieszkanie w ten sposób i jak do tego się przygotować. Oficjalny portal o licytacjach komorniczych zawiera obecnie 176 obwieszczeń o prowadzonych na terenie całej Polski licytacjach różnych nieruchomości – od gruntów, przez domy i mieszkania, lokale użytkowe, na magazynach, halach czy garażach kończąc. W zależności od miasta, 50-metrowe mieszkanie można nabyć w cenie od 85 do 185 tys. złotych. O tym, czy opłaca się skorzystać z takiej okazji, jak w praktyce wygląda zakup nieruchomości z licytacji komorniczej i kto może w nim uczestniczyć, a kto nie w rozmowie z komornikiem sądowym - Moniką Janus, rzeczniczką prasową Izby Komorniczej we Wrocławiu. » Gdzie szukać informacji o licytacjach komorniczych? Komornik, dokonując tzw. obwieszczenia o licytacji nieruchomości, czyli czynności poprzedzającej przetarg, ma obowiązek ogłosić to co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym i w lokalu organu gminy właściwych miejscem położenia nieruchomości. Oznacza to, że na tablicy ogłoszeń w sądzie czy urzędzie gminy możemy sprawdzać, jakie nieruchomości będą wystawiane na publiczną licytację. Kredyty hipoteczne drożeją? Porównaj raty w różnych bankach. Oprócz tego komornik ogłasza planowaną licytację w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, a niektóre wydawnictwa dodatkowo umieszczają ogłoszenia w wydawanych przez nich regionalnych tygodnikach tematycznych. Oprócz tego od ponad roku ma obowiązek zamieszczać ogłoszenia na prowadzonym przez Krajową Radę Komorniczą portalu internetowym Jest to największy w Polsce pod względem oferowanej liczby nieruchomości bezpłatny portal posiadający szerokie możliwości wyszukiwania, np. po rodzaju nieruchomości, miejscu jej położenia (miasta, regiony) czy według dat (od licytacji z najwcześniejszymi lub najstarszymi terminami). Korzystający z portalu mają dostęp do obwieszczeń o wszystkich planowanych przez komorników sądowych licytacjach nieruchomości, a informacje przesyłane są bezpośrednio z kancelarii komorniczych. Do obwieszczeń załączane są często zdjęcia oraz mapy z dokładnym położeniem nieruchomości i inne praktyczne informacje. W serwisie dostępny jest również system powiadamiania o nowych licytacjach za pośrednictwem poczty elektronicznej. Przy tej okazji warto ostrzec przed innymi, nieautoryzowanymi przez Krajową Radę Komorniczą portalami - mogą pobierać opłaty za korzystanie. » Czy kupno nieruchomości na licytacji komorniczej to alternatywa dla zakupu na wolnym rynku? Tak, oczywiście. Obserwujemy w okresie ostatnich dwóch lat galopujący wzrost zainteresowania licytacjami, co może być wynikiem rosnącego popytu w związku z sytuacją gospodarczą i możliwością nabycia mieszkania, działki, lokalu czy garażu za cenę niższą niż rynkowa, bowiem cena wywoławcza na licytacjach nieruchomości, czyli najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 (na pierwszej licytacji) i 2/3 (na drugiej licytacji) ceny oszacowania, odpowiednika wartości rynkowej. » Kto jest właścicielem nieruchomości wystawianej do licytacji? Komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości dłużnika, czyli osoby, która nie spłaca swych zobowiązań. Przez cały czas, aż do zakończenia egzekucji z nieruchomości, właścicielem jest dłużnik. Nieruchomości nie przejmuje komornik, jedynie prowadzi jej sprzedaż i czynności ją poprzedzające. Po zajęciu dłużnik staje się zarządcą nieruchomości, sprawuje tzw. zarząd nad nieruchomością, którego celem jest zabezpieczenie prawidłowego toku egzekucji i utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym do czasu jej sprzedaży licytacyjnej. Jeżeli dłużnik nie wykonuje prawidłowo zarządu, może on zostać mu odebrany mocą postanowienia sądu. » Jakie są warunki przystąpienia do licytacji komorniczej? Ile wynosi wadium? Obwieszczenia o licytacji zawierają sumę oszacowania nieruchomości, jak i cenę jej wywołania oraz warunki, jakie musi spełnić licytant. Przystępujący do przetargu powinien złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. Wadium powinno być złożone w gotówce albo książeczce oszczędnościowej banku, można ją także uiścić na konto komornika. Ważnym i godnym zapamiętania jest wprowadzony niedawno przepis, w myśl którego rękojmia winna być wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetargu, co oznacza, że powinna być uznana na rachunku bankowym komornika najpóźniej dzień przed licytacją. Wpłacający w ostatniej chwili - zarówno na konto, jak i w kancelarii - czy tuż przed wyznaczoną godziną licytacji nie będą dopuszczeni do przetargu. Jeżeli licytant działa w imieniu swojego mocodawcy, czyli na podstawie pełnomocnictwa innej osoby, która upoważniła go do przeprowadzenia licytacji w jej imieniu, to należy pamiętać, że pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym, a więc przed przetargiem radzę udać się w tym celu do notariusza. Oryginał lub wypis dokumentu składa się do akt sprawy. » Czy każdą nieruchomość można obejrzeć przed licytacją? Jak dużo informacji o niej powinno znaleźć się w internecie? W obwieszczeniach o licytacjach podawany jest termin oględzin nieruchomości, jak również termin i miejsce przeglądania dokumentów dotyczących nieruchomości. Komornicy zaznaczają, że w ciągu dwóch ostatnich tygodni przed licytacją wolno oglądać nieruchomość w dni powszednie we wskazanych godzinach i przeglądać w sądzie rejonowym w sekretariacie wydziału cywilnego oraz kancelarii komornika odpis protokołu oszacowania nieruchomości, operat szacunkowy biegłego sądowego, wypis z rejestru gruntów wraz z mapką z akt postępowania egzekucyjnego. W samym obwieszczeniu o licytacji muszą się znaleźć następujące dane: informacje o nieruchomości, która ma być sprzedana - ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony; czas i miejsce licytacji; suma oszacowania i cena wywołania; wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego. Często w tych obwieszczeniach znajdują się inne przydatne informacje, jak np. zdjęcia z opisem nieruchomości, na podstawie których można ocenić ich stan techniczny (dotyczy obwieszczeń internetowych). » Czy licytujący powinni posiadać gotówkę w kwocie pozwalającej dokonać zakupu? Nie, większość osób kredytuje się w związku z zakupem nieruchomości na licytacjach. Należy mieć na pewno środki pieniężne na wpłacenie rękojmi. Po wylicytowaniu nieruchomości sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a następnie, po jego uprawomocnieniu się, wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, zakreślając termin wpłaty. Jest to więc czas na sfinalizowanie i dopełnienie formalności związanych z uzyskaniem ewentualnego kredytu w banku. Ale radzę wcześniej ustalić z bankiem zasady i formy przyznania kredytu na zakup nieruchomości na licytacji. Każdy bank ma inną politykę kredytową, należy dokładnie omówić jej warunki i należy uzyskać promesę kredytową. Po wylicytowaniu banki często uruchamiają kredyt na podstawie odpisu protokołu licytacji czy postanowienia o przybiciu, aby po wezwaniu sądu do zapłaty przelać środki na rachunek bankowy sądu. » O ile może być przecenione mieszkanie sprzedawane na licytacji komorniczej? Cena wywoławcza na licytacjach nieruchomości, czyli najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 (na pierwszej licytacji) i 2/3 (na drugiej licytacji) ceny oszacowania, odpowiednika wartości rynkowej. Na licytacjach prowadzonych w trybie uproszczonym (stosunkowo nowy, ale coraz częściej stosowany tryb egzekucji z nieruchomości, dotyczący niewielu rodzajów nieruchomości - np. działek) cena wywołania na drugiej licytacji wynosi połowę ceny oszacowania. Komornik prowadzi tylko dwie licytacje, nie obniża ceny wywołania do skutku. Czytaj dalej: Kto nie może wziąć udziału w licytacji? » Kto nie może wziąć udziału w licytacji komorniczej nieruchomości? W przepisach dotyczących trybu i sposobu przeprowadzania licytacji istnieją tzw. ograniczenia podmiotowe, czyli krąg osób, które absolutnie nie mogą przystąpić do licytacji. Są to osoby wyraźnie wymienione i nie ma od tej reguły wyjątków. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik i komornik oraz ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji (osoba, która wylicytowała nieruchomość, a potem nie zapłaciła w terminie całej ceny - traci ona wpłaconą rękojmię oraz nie może już po raz drugi wziąć udziału w licytacji tej samej nieruchomości), osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Ta ostatnia grupa to przede wszystkim cudzoziemcy – zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców muszą oni uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości. Oczywiście są liczne wyłączenia podmiotowe, szczególne w stosunku do obywateli lub przedsiębiorców państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. » Jak wygrać licytację komorniczą? Przepisy nie przewidują dodatkowych warunków, których posiadanie zwiększy szansę na zakup. Zainteresowany, moim zdaniem, powinien być przygotowany do licytacji, wiedzieć jaka nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży, zapoznać się wcześniej z dokumentami w kancelarii komorniczej, nie bać się zapytać komornika prowadzącego o interesujące go kwestie i rozwiać wątpliwości. Po wywołaniu licytacji w sądzie nie ma miejsca na pytania i dyskusje dotyczące typu, rodzaju, powierzchni czy miejsca położenia nieruchomości. Zakup nieruchomości na licytacji powinien być przemyślany, bo po wylicytowaniu nie ma możliwości rezygnacji, w przeciwnym wypadku traci się wpłacone wadium. Oprócz tego nie znając dokładnie warunków licytowanych nieruchomości (czy jest zamieszkała, przez kogo - dzieci, osoby starsze, osoby, na rzecz których ustanowiona jest służebność dożywocia itd.) możemy się rozczarować i tak naprawdę stracić. » Jak przebiega licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku? Licytację nieruchomości prowadzi komornik pod nadzorem sędziego. Z reguły takie przetargi mają miejsce w sądach rejonowych, ale każdorazowo o terminie i miejscu licytacji można dowiedzieć się z obwieszczenia o licytacji. Licytacja ma charakter publiczny, co oznacza, że każdy może uczestniczyć w charakterze widza, ale licytować mogą tylko osoby, które spełniają wymienione wcześniej wymogi. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych najważniejsze dane dotyczące licytowanej nieruchomości, takie jak przedmiot przetargu, cenę wywołania, sumę rękojmi, zasady i sam termin uiszczenia ceny nabycia i inne dane wskazane w przepisie art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego. Jest to bardzo ważny etap licytacji, ponieważ błędnie przekazane informacje mogą znaleźć odzwierciedlenie w zachowaniu licytantów i wpłynąć na to, czy wezmą oni udział w dalszym przetargu, czy też nie. Sam przetarg odbywa się ustnie, a polega on na zaoferowaniu przez licytantów ceny nabycia nieruchomości i zaczyna się od podania przez komornika ceny wywoławczej, minimalnej wysokości postąpienia i wezwania do licytowania. Następnie licytanci podają ustnie swoją ofertę, pamiętając, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferował wyższą cenę. Przetarg trwa aż do ustania ofert, a po tym czasie komornik zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, czyli nabywcę nieruchomości. Z licytacji komornik sporządza protokół, zaznacza w nim dane licytantów, jakie były postąpienia oraz kto wylicytował najwyższą cenę. Nabywcy nie oddaje się wpłaconej rękojmi, pozostałym osobom tak. Warto dodać, że do licytacji wystarczy stawienie się jednego licytanta. » Kiedy nieruchomość trafi do nowego właściciela i jakich formalności musi on dopełnić? Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a gdy ono się uprawomocni, wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, zakreślając termin wpłaty. Gdy wezwany nabywca zapłaci całą cenę nabycia (wlicza się do niej rękojmia) za nieruchomość, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę. Na jego podstawie można dokonać zmiany w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, jak i w katastrze nieruchomości. Nabywca nie zawiera odrębnej umowy przeniesienia własności nieruchomości, ani przed notariuszem, ani w żadnej innej formie. Sprzedaż licytacyjna nie jest umową cywilnoprawną sprzedaży nieruchomości. Postanowienie sądu w tym zakresie zastępuje akt notarialny. Własność przechodzi na nabywcę. » Co w sytuacji, gdy podczas pierwszej licytacji nieruchomość nie zostanie sprzedana? Komornik sprzedaje nieruchomość w pierwszym terminie, a następnie, po bezskutecznej licytacji, w drugim terminie. Jeżeli dwie licytacje nie dojdą do skutku z powodu braku nabywców, a wierzyciele nie skorzystają z prawa do ich przejęcia, postępowanie egzekucyjne z nieruchomości umarza się, a kolejne może zostać wszczęte nie wcześniej niż po upływie pół roku. Oznacza to, że może się zdarzyć, iż za rok czasu ta sama nieruchomość będzie sprzedawana na publicznej licytacji komorniczej za cenę 3/4, a następnie 2/3 jej ceny oszacowania - wartości rynkowej. Ale wartość rynkowa od tego czasu może też ulec zmianie, bowiem może się polepszyć lub pogorszyć stan techniczny nieruchomości. » Jakie ryzyko wiąże się z kupnem mieszkania z licytacji komorniczej? Kupując nieruchomość na licytacji komorniczej można sporo zyskać - kupić taniej, po atrakcyjnej cenie. Nabycie na licytacji jest tzw. nabyciem pierwotnym, kupujemy bez obciążeń hipotecznych i bez długów poprzednika. Ale oprócz plusów należy podkreślić także minusy takiego nabycia – mamy tu „coś za coś”. Może się zdarzyć, że kupimy mieszkanie, dom czy lokal z niechcianym lokatorem. Wszelkie umowy dożywocia i najmu nie są rozwiązywane automatycznie wraz ze zlicytowaniem nieruchomości. W przypadku gdy dotychczasowy lokator pomimo obowiązku nie będzie chciał się wyprowadzić, konieczne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego, z wszelkimi tego konsekwencjami, jak np. obowiązkiem zapewnienia lokatorowi tzw. pomieszczenia tymczasowego, do którego będzie go można przeprowadzić. Takie postępowanie z reguły jest długotrwałe. Dlatego kolejny raz podkreślam, że przed przystąpieniem do takiej licytacji, warto się przygotować, zrobić dokładny wywiad dotyczący licytowanej nieruchomości. Powinniśmy przed wszystkim porozmawiać z komornikiem i od niego zaczerpnąć dokładnych informacji dotyczących ewentualnych lokatorów danej nieruchomości. Kolejną niedogodnością może okazać się fakt, że od nabycia do uzyskania prawa własności może minąć dłuższy okres, nawet kilka miesięcy, bo wydawane postanowienia sądu można zaskarżyć, co wydłuża czas uprawomocnienia się orzeczenia przyznającego własność nieruchomości nowemu nabywcy. Jeśli szukamy więc mieszkania, lokalu czy domu w atrakcyjnej cenie, to warto to dokładnie przemyśleć, zrobić wywiad i tylko jeśli okaże się, że nieruchomość jest wolna od lokatorów – warto się licytacją zainteresować. Takich okazji cenowych na rynku będzie więcej, liczba licytacji rośnie i w najbliższym czasie nadal będzie postępowała. » Czy mieszkania z licytacji komorniczej to lokale do gruntownego remontu? Absolutnie nie. Przedmiotem licytacji komorniczych są i lokale wymagające gruntownego remontu, i lokale o średnim stanie technicznym, jak i lokale w stanie deweloperskim oraz takie o bardzo wysokim standardzie, wymagające jedynie kosmetycznych poprawek. Niekiedy dłużnicy zaraz po zaciągnięciu kredytu na nieruchomość popadają w zadłużenie, a wierzyciel (np. bank) od razu kieruje sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego. Są to jednak sporadyczne przypadki, z reguły nieruchomości wystawione na licytację są używane. Ale zdarzają się też egzekucje prowadzone przeciwko deweloperom (sama prowadzę takie postępowanie, gdzie egzekucja została skierowana do lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim, nowych, niezamieszkałych). Przypadki takie są jednak
Sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym – procedura krok po kroku Powiadomienie komornika o chęci pozbycia się nieruchomości. Właściciel nieruchomości powinien w pierwszym kroku powiadomić komornika, że zamierza samodzielnie podjąć próbę zbycia obciążonego mieszkania czy domu.
Wizja komorniczej licytacji mieszkania jest na pewno dla jego właściciela bardzo trudną sytuacją. Długi doprowadziły do tego ostatecznego rozwiązania – zajęcia mieszkania przez komornika. Jednak z drugiej strony, daje to szansę innym na zakup nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Co wiąże się z zakupem mieszkania od komornika?Licytacja komornicza nieruchomości, czyli kup od komornikaLicytacja komornicza nieruchomości może być przeprowadzona jedynie wtedy, gdy nieruchomość jest własnością dłużnika. Licytacja nieruchomości jest prowadzona przez komornika sądowego, a nadzór nad nią sprawuje lokalny sąd – adekwatny do mieszkania od komornikaBy zdobyć mieszkanie z licytacji komorniczej, najpierw musi dojść do zajęcia nieruchomości przez komornika, rzecz jasna. Robiąc to, komornik bezzwłocznie wzywa dłużnika, aby ten w ciągu dwóch tygodni po otrzymaniu wezwania uregulował dług. W tym czasie jest także dokonywany wpis do hipoteki nieruchomości o wszczęciu komornicza nieruchomości – zasady Jeśli dłużnik nic sobie nie zrobi z wezwania, wierzyciel może legalnie wystąpić do komornika z wnioskiem o wykonanie opisu wraz z oszacowaniem nieruchomości. Ostatecznie robi to biegły. Kiedy opis, jak i oszacowanie zostaną dokonane, a wszelka konieczna dokumentacja będzie skompletowana, są szanse na licytacje mieszkań. Sąd wspólnie z komornikiem ogłaszają, kiedy jest możliwość kupić mieszkanie od komornika. Zastanawiasz się, jak wygląda licytacja komornicza – oto nieruchomości – domu, czy mieszkania przez komornika, nie może odbyć się wcześniej niż po minięciu dwóch tygodni, licząc od dnia, gdy opis z oszacowaniem nieruchomości uprawomocniły się. Wiadomość o możliwości kupna nieruchomości z licytacji komorniczej powinna zostać upubliczniona nie później niż dwa tygodnie przed jej odbyciem się. W ogłoszeniu o możliwości zakupu mieszkania od komornika musi się znaleźć termin licytacji, miejsce oraz opis nieruchomości komorniczej. Informacja o mieszkaniu wystawionym na licytację trafi do budynku sądu, urzędu gminy, której rejon obejmuje nieruchomość, a także do popularnej lokalnej gazety. Zakup nieruchomości od komornika może zainteresować każdego. Aby wziąć udział w licytacji nieruchomości przez komornika, przed jej rozpoczęciem trzeba zapłacić rękojmię o wartości 1/10 oszacowania nieruchomości. Jest ona zatrzymywana w przypadku licytanta, któremu udzielono przybicie. Wszystkim innym licytantom rękojmie są zwracane. Jeśli ten, kto zwyciężył w licytacji nie wpłaci zaoferowanej kwoty, jego rękojmia przepada bezpowrotnie i pokrywa koszty egzekucji komornicza mieszkań, czy innych nieruchomości, odbywa się tylko ustnie. Kupno nieruchomości od komornika w pierwszym terminie licytacji jest możliwe, gdy cena wywoławcza wynosi nie mniej niż 3/4 oszacowania nieruchomości. Jeśli się to nie uda i nieruchomość pozostaje niesprzedana, wierzyciel składa wniosek o następny termin licytacji. Druga licytacja komornicza oznacza jednak niższą cenę wywoławczą, a mianowicie 2/3 kwoty oszacowania nieruchomości. Wierzyciel może przejąć nieruchomość na własność (za cenę wywoławczą). Jeśli jednak nie ma on takiego zamiaru, a obydwie licytacje okażą się fiaskiem, postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone. Wtedy nieruchomość musi poczekać jeszcze sześć miesięcy, by znów doszło do egzekucji komorniczej domu, czy mieszkania z licytacji komorniczej powiedzie się, jeśli zaoferujesz najwyższą cenę. Wówczas komornik, dokładnie jak na filmach, podczas aukcji, uroczyście udziela przybicia takiemu zwycięzcy. Ma to swoją fachową nazwę – wezwanie licytantów do kolejnych postąpień z ich strony. Po trzykrotnym wezwaniu – jeśli panuje cisza i nikt w tym czasie nie zgłasza się z wyższą ceną – ostatni licytant otrzymuje przybicie. Za takim przybicie ma nieomal moc prawną – idzie za nim sprzedaż nieruchomości licytantowi, który podał najlepszą postanowienie o przybiciu (dokonuje go sąd) uprawomocni się, osoba, która wygrała aukcje komorniczą nieruchomości, staje się oficjalnie jej nabywcą i zgodnie z procedurą licytacji komorniczej, ma obowiązek wpłacenia zaoferowanej kwoty w ciągu czternastu dni po otrzymaniu wezwania. Wpłaty takiej dokonuje się na rachunek depozytowy sądu i jest ona pomniejszona o wartość rękojmi, którą nabywca przed licytacją np. domu przez komornika wpłata dotrze do sądu, ten wyda postanowienie o tym, że własność została przysądzona. Jest to także dokumentowane wpisem w księdze mieszkania na licytacji komorniczej a lokatorzyPrawo zezwala, aby komornik sprzedał mieszkanie z lokatorami. Co ważne, kupujący powinien zostać poinformowany o ich obecności przed podpisaniem umowy. Jeśli nie zostanie to dopełnione, osoba, która nabyła lokal, może dochodzić swoich praw w sądzie. Osoby biorące udział w licytacji komorniczej powinny mieć również szansę na zapoznanie się ze stanem prawnym mieszkania. Zaniedbanie tego może mieć przykre konsekwencje. Zdarza się, że lokator zameldowany w mieszkaniu posiada tzw. prawo dożywocia. Oznacza to, że może zamieszkiwać nieruchomość aż do śmierci. Dlatego wygranie aukcji komorniczej i zakup nieruchomości taniej nawet o 33 procent w porównaniu z wartością rynkową może być korzyścią, ale także wiązać się z nowym problemem – kupiłem mieszkanie z lokatorem. I co dalej?Treść art. 999 § 1 Kodeksu cywilnego ( czyli prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, przenosi własność na nabywcę i jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Znaczy to, że z chwilą wydania postanowienia o przysądzeniu własności (takim orzeczeniem kończy się licytacja komornicza mieszkania i jednocześnie procedura kupna mieszkania z licytacji), ma ona nowego właściciela. Dłużnik przestaje nim być, co oznacza, że powinien on w terminie wyznaczonym przez komornika wyprowadzić się. Nowy właściciel nie musi wypowiadać żadnej umowy osobom, które bez żadnej umowy mieszkały w zlicytowanej nieruchomości, natomiast otrzymuje prawo egzekwowania od przebywających tam jeszcze lokatorów, by opuścili nieruchomość i pozabierali z niej wszystkie swoje rzeczy. Obecność starych lokatorów sprawia, że kupno domu z licytacji komorniczej to dość ryzykowna transakcja. W kupionym przez nas mieszkaniu, mogą w dalszym ciągu pozostawać mieszkańcy. A po przeniesieniu prawa własności, problem eksmisji po licytacji, spada na nabywcę. Należy pamiętać, że osoba zamieszkująca lokal, który kupiliśmy od komornika, musi go opuścić dobrowolnie. W przypadku, gdy tak się nie stanie, można rozpocząć postępowanie o eksmisję. Niestety, jest to procedura uciążliwa, długotrwała i kosztowna. Dzieje się tak, ponieważ osoba eksmitowana powinna otrzymać od gminy lokal zastępczy, a tych wiadomo nieustannie brakuje. Od rozpoczęcia procedury, do pomyślnego finału, eksmisja po licytacji komorniczej może trwać nawet kilka na mieszkanie z licytacji Jeśli planujesz kupno nieruchomości od komornika musisz mieć świadomość, że nie każdy bank wyda ci promesę, czyli przyrzeczenie w formie pisemnej, że otrzymasz na to kredyt. Większość banków przychyla się do tego, aby sfinansować zakup nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej. Aby ułatwić Ci kupno mieszkania, które komornik sprzedaje, niektóre banki mogą wydać ci – jeszcze przed licytacją – wstępną decyzję kredytową. Aby uzyskać kredyt na mieszkanie z licytacji, bank będzie potrzebował dokumentów. Poza zaświadczeniem o zarobkach, będziesz musiał również dostarczyć np. obwieszczenie o licytacji nieruchomości. Szczegółowe informacje na ten temat otrzymasz w banku. Różnica miedzy kredytem hipotecznym, który chcemy otrzymać na kupno mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego, a kredytem na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej jest taka, że ten drugi musi zostać uruchomiony w ciągu 14 dni. Właśnie tyle dni na przelanie na rachunek sądu rejonowego mają osoby, które osiągnęły najlepsze wyniki licytacji komorniczych i wylicytowały nieruchomość. A co, jeśli nie uda ci się uzyskać kredytu w tym terminie? W takiej sytuacji trzeba liczyć się z przepadkiem rękojmi na rzecz Skarbu Państwa i tym, że komornicze mieszkanie i okazja komornicza przejdą nam koło nosa. Jeśli wartość sprzedawanego na licytacji mieszkania wyceniono na 300 tys. zł, to będziemy mogli je kupić za 200 tys. zł tylko pod dwoma warunkami: podczas pierwszej licytacji, na której wystawiono to mieszkanie za 225 tys. zł, nie było chętnych, chętnych brakuje również na drugiej licytacji, gdzie cena wywoławcza wynosi właśnie Dzień dobry. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? za miesiąc odbędzie się komornicza licytacja nieruchomości, a ja akurat szukam taniego mieszkania. Dlatego mam jeszcze kilka ważnych pytań: jak wygląda przekazanie mieszkania po licytacji komorniczej? kiedy dostanę klucze i jak wygląda wejście do mieszkania po licytacji? Oraz jaki jest czas na opuszczenie mieszkania po licytacji komorniczej przez dłużnika/lokatora? i co zrobić, gdy tego mieszkania nie będzie chciał opuścić? jak pozbyć się lokatora wtedy? Ostatnie pytanie to jakie są zasady licytacji komorniczej nieruchomości i jak to przebiega krok po kroku? będę wdzięczny za odpowiedź. Patryk. Przygotowanie się do licytacjiJak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej i gdzie szukać informacji o zadłużonych mieszkaniach na sprzedaż?Jakie są zasady licytacji komorniczej nieruchomości?Licytacja komornicza nieruchomości krok po krokuJak wygląda przekazanie mieszkania po licytacji komorniczej?Mieszkanie z licytacji komorniczej a lokatorzyJak pozbyć się lokatora z mieszkania kupionego od komornika?Zakup mieszkania z zameldowanym lokatoremPodsumowanie Przygotowanie się do licytacji Witaj Patryku! Mieszkanie kupione na licytacji komorniczej może okazać się bardzo dobrą inwestycją. Może przynieść również mnóstwo nerwów i rozczarowań. Przede wszystkim wtedy, gdy nowy właściciel, by zamieszkać w zakupionym na licytacji mieszkaniu, zobowiązany będzie wcześniej przeprowadzić postępowanie eksmisyjne w stosunku do osób, które mieszkania tego dobrowolnie opuścić nie chcą. Przed przystąpieniem do zakupu zajętego przez komornika mieszkania należy się więc dobrze przygotować. By pomóc Ci w podjęciu decyzji, w skrócie opisze zasady kierujące licytacją komorniczą nieruchomości oraz postaram się wyjaśnić, jak przebiega licytacja nieruchomości krok po kroku. A już teraz przedstawiam 3 największe ryzyka podczas zakupu mieszkania na licytacji komorniczej: Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej i gdzie szukać informacji o zadłużonych mieszkaniach na sprzedaż? O licytacji z nieruchomości traktuje kodeks postępowania cywilnego w art. 921 i następnych. Jak wskazuje art. 955 § 1 i 2 kpc. obwieszczenie o licytacji komorniczej należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Na wniosek i koszt strony (dłużnika) komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób, w szczególności w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Powyższe oznacza, że komornik przeprowadzający egzekucję z nieruchomości został zobowiązany przez ustawodawcę do obwieszczenia o licytacji na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądu i w budynku władz gminnych i na stronie Krajowej Rady Komorniczej. Osoba zainteresowania zakupem nieruchomości może wejść na stronę internetową KRK i odnaleźć mieszkania, domy i działki przeznaczone na licytację. Jakie są zasady licytacji komorniczej nieruchomości? By móc wziąć czynny udział w licytacji komorniczej nieruchomości należy dokonać wpłaty tzw. rękojmi (wadium). Niniejszy obowiązek wynika z regulacji zawartej w art. 962 § 1 kpc., który stanowi, że przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Do licytacji mogą więc przystąpić tylko osoby, które dokonały wyliczonej przez komornika opłaty (wadium), wynoszącej: 10% z 3/4 sumy oszacowania nieruchomości przy pierwszej licytacji, 10% z 2/3 sumy oszacowania nieruchomości przy drugiej licytacji. W licytacji komorniczej nieruchomości nie mogą jednak uczestniczyć: dłużnik, komornik, małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo dłużnika i komornika, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Do przeprowadzenia licytacji wystarczy stawienie się jednego licytanta, który wówczas zyskuje możliwość zakupu licytowanej nieruchomości za cenę minimalną (cena wywołania). Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku Licytację nieruchomości w wyznaczonym terminie i o określonej godzinie prowadzi właściwy komornik pod nadzorem sędziego lub referendarza sądowego. Przebieg posiedzenia jest rejestrowany, o czym art. 972 kpc. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych na posiedzeniu informację w zakresie: danej nieruchomości ceny wywołania rękojmi terminu uiszczenia ceny nabycia ciążących na nieruchomości zaległościach podatkowych oraz innych daninach publicznych wynikających z akt zmian w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli takowe zaszły do wykonaniu opisu i oszacowania. W posiedzeniu w charakterze publiczności może wziąć udział każda osoba pełnoletnia. Przetarg komorniczy odbywa się ustnie, a kolejne przystąpienie nie może wynieść mniej niż 1% procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą – tak art. 978 kpc. Komornik kończy licytację w przypadku braku kolejnych przystąpień, po trzykrotnym obwieszczeniu ostatnio zaoferowanej ceny. Zamykając licytację komornik, wymienia licytanta, który zaoferowała najwyższą cenę. Teraz jako osoba, która wygrała licytację komornicza nieruchomości musisz wnieść całą kwotę w ciągu dwóch tygodni od zakończenia licytacji. Możesz oczywiście starać się o wydłużenie tego terminu, ale prolongata może trwać maksymalnie jeden miesiąc. Ok, miejsce miała licytacja komornicza mieszkania i co dalej? Jak wygląda przekazanie mieszkania po licytacji komorniczej? Czas opisać teraz wydanie mieszkania po licytacji komorniczej. Po zakończonej licytacji sąd wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu jego i obecnych uczestników. Ogłoszenie o przybyciu powinno zostać wydane niezwłocznie, nie później jednak niż tydzień od dnia licytacji, w przypadku, gdy zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe lub z innych ważnych przyczyn. Niniejsze postanowienie, jeśli zapadło na posiedzeniu niejawnym, doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzielaniem przybicia oraz zarządcy, który nie jest dłużnikiem. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa nabywcę do zapłacenia pozostałej części ceny w wyznaczonym terminie. Po dokonaniu opłaty sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Uczestnik licytacji staje się więc pełnoprawnym właścicielem nabytej nieruchomości, zyskując prawo dysponowania mieszkaniem zgodnie ze swoimi potrzebami, dopiero wtedy możliwe jest wejście do mieszkania po licytacji komorniczej. Wszystkie formalności dotyczące zakupu mieszkania na licytacji nie powinny trwać więcej, niż kilka tygodni przyjmując, że postanowienia sądu nie zostaną zaskarżone. Każda sprawa jest jednak inna i mogą wystąpić nieprzewidziane okoliczności, które mogą na dłuższy czas zablokować kupującego w swobodnym dysponowaniu nabytym mieszkaniem. Mieszkanie z licytacji komorniczej a lokatorzy Zakup mieszkania z lokatorem, jak przeprowadzić eksmisję skutecznie? Dość często wystawiane na sprzedaż przez komorników mieszkania nie są jeszcze opróżnione przez dotychczasowych właścicieli i lokatorów. Zdarzają się sytuację, że były właściciel (dłużnik) nie chce i nie planuje się wyprowadzić ze zlicytowanego już mieszkania, wstrzymując tym samym nowego właściciela w planach związanych z zakupem. Jak pozbyć się lokatora z mieszkania kupionego od komornika? Jeżeli rozmowy z lokatorami nie przynoszą skutku, to nabywcy nie pozostaje nic innego niż zlecenie komornikowi opróżnienia lokalu. Jak wskazuje art. 999 kpc., prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Nowy właściciel nieruchomości, posiadając orzeczenie sądu o przysądzeniu własności, może zwrócić się do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji niechcianych lokatorów. Komornik zobowiązany jest przeprowadzić postępowanie eksmisyjne, stosując reguły przewidziane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości. Niniejsze rozporządzenie każe komornikom badać czy dłużnikowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego albo innego lokalu zamiennego. W przypadku, kiedy prawa takiego lokator nie ma, komornik zobowiązany jest wykonać szereg czynności formalno – prawnych, które mogą znacznie przeciągnąć się w czasie, co w praktyce oznacza, że osoba, która nabyła mieszkanie na licytacji komorniczej, przez wiele miesięcy nie może swobodnie z niego korzystać. Przy czym nowy właściciel zobowiązany jest ponosić opłaty związane z zakupionym mieszkaniem – czynsz, opłaty eksploatacyjne. Zakup mieszkania z zameldowanym lokatorem Czy to dobry pomysł kupować takie mieszkanie? z pewnością eksmisja lokatora z mieszkania jest możliwa, chodzi tu jednak o czas jaki potrzebny będzie na wyprostowanie wszystkich spraw związanych z wymeldowaniem. Podsumowanie Zakup mieszkania na licytacji komorniczej może być świetną opcją, pod warunkiem, że licytowane mieszkanie zostało opuszczone przez poprzednich właściciel i lokatorów. Nabywając lokal opróżniony, w ciągu kilku tygodni nowy właściciel zyskuje prawo swobodnego dysponowania nieruchomością. Mając w ręce prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, nowy właściciel może wejść do mieszkania, wymienić zamki, dokonać zbycia mieszkania, obciążyć je hipoteką lub oddać w posiadanie innych osób. Natomiast mieszkanie z licytacji komorniczej z lokatorami może przynieść wiele rozczarowań i wydatków. Niektóre postępowania eksmisyjne ciągną się miesiącami, a nawet latami. Przepis art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego wskazuje, że eksmisji nie przeprowadza się od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. W tym czasie nowy właściciel, jeśli nie dogada się inaczej z niechcianymi lokatorami, obciążony jest obowiązkiem ponoszenie opłat tj. podatki, czynsz, media. Wybrane specjalnie dla Ciebie artykuły: Jak KROK po KROKU wygląda komornicza LICYTACJA nieruchomości dłużnika Czy komornik może zająć nieruchomość kupioną na kredyt? Opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika – czy muszę być? Licytacja komornicza nieruchomości a nieaktualna wycena – jak zatrzymać licytację? Zaniżona wycena nieruchomości którą zajął komornik Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości Oceń mój artykuł: (1 votes, average: 5,00 out of 5)Loading... Witam Cię na moim kanale o kredytach hipotecznych i nieruchomościach. W tym odcinku opowiadam o procesie zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego na kredyt h Wysokie ceny sprawiają nieruchomości, że wiele osób poszukuje alternatywnych możliwości ich zakupu. Takim sposobem może okazać się nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej. Jakie są zalety i wady takiego rozwiązania. Jakie jest nasze podejście do licytacji komorniczych z czysto ludzkiego puntu widzenia? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym. Mieszkania z licytacji komorniczej – najważniejsze informacje Jeżeli dłużnik nie reguluje zobowiązań, które wynikają z prawomocnego wyroku sądu lub innego tytułu wykonawczego, to na wniosek wierzyciela komornik może wystawić jego mieszkanie na sprzedaż. Jego zbycie odbywa się w drodze publicznej licytacji. Ceną wywoławczą, stanowi 3/4 wartości jego oszacowania. Jeśli komornikowi nie uda się sprzedać nieruchomości podczas pierwszej licytacji to może wystawić ją ponownie za 2/3 wartości. Warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej. Jeśli osoba wpłacająca wadium wygra licytację to wadium zaliczane jest na poczet ceny nabycia nieruchomości, zaś jeśli nie uda mu się wygrać to podlega zwrotowi. Przed wszczęciem licytacji komornik ma obowiązek zmieszczenia stosownego ogłoszenia. Najczęściej dokonuje tego na swojej stronie internetowej lub na tablicy w gmachu sądu. Informacje o licytacjach można także znaleźć na stronie Krajowej Izby Komorniczej oraz na specjalistycznych portalach. Ogłoszenie powinno zawierać podstawowe informacje o nieruchomości, w tym określać wartość jej oszacowania, cenę wywoławcza, wysokość wadium oraz czas i miejsce przeprowadzenia licytacji. Warto mieć na uwadze, że licytacje mogą odbywać się także w formie elektronicznej na specjalnie dedykowanej do tego platformie, która jest prowadzona przez Krajową Radę Komorniczą. Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej – na co trzeba uważać? Zasadą jest, że nieruchomość na licytacji komorniczej nabywana jest bez obciążeń na rzecz osób trzecich. Wyjątek dotyczy tylko prawa dożywocia. Przed przystąpieniem do licytacji warto jest zatem sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone takim prawem. Trzeba mieć na uwadze, że takie prawo osoby trzeciej wcale nie musi zostać ujawnione w księdze wieczystej. Konieczne jest zatem ustalenie tego na podstawie innych dokumentów. Przystępując do licytacji trzeba mieć na uwadze bardzo krótki termin na uiszczenie całości ceny. Wynosi on zaledwie dwa tygodnie od doręczenia nabywcy postanowienia sądu o tzw. przybiciu. Wyklucza to więc w zasadzie możliwość zakupu takiej nieruchomości na kredyt, ponieważ trudno jest zakładać, żeby udało się zamknąć całą procedurę kredytową tylko w ciągu dwóch tygodni. Czy warto nabyć mieszkanie na licytacji komorniczej? Nabycie mieszkania na licytacji komorniczej może być postrzegane jako szansa na nabycie tańszego mieszkania. Trzeba mieć jednak na uwadze, że rzadko kiedy istnieje możliwość jego zakupu za cenę wywoławczą, ponieważ w licytacji bierze zazwyczaj udział wielu uczestników. Ostateczna cena nie musi zatem znacząco odbiegać od rynkowej. Nabycie mieszkania od komornika może rodzić opory moralne. Niepłacenie długów nie jest zachowaniem godnym pochwały, zaś sam wierzyciel może być nawet w gorszej sytuacji od swojego dłużnika i tak naprawdę sam bronić się przed niewypłacalnością. Niemniej kupując mieszkanie w taki właśnie sposób pozbawiamy kogoś dachu nad głową. Dlatego, jako warszawskie biuro nieruchomości, zdecydowanie wolimy być po stronie dłużnika. Sprzedaż jego mieszkania przez komornika jest bowiem bardzo mało korzystna. Także z punktu widzenia kosztów postępowania egzekucyjnego, które potrafią osiągnąć nawet kilkanaście procent wartości mieszkania. Niejednokrotnie więc, jako warszawska agencja nieruchomości, pomagaliśmy w sprzedaży zadłużonych mieszkań, zanim jeszcze komornik zdążył przeprowadzić całą procedurę egzekucyjną. Niedawno uratowaliśmy w ten sposób od licytacji przez komornika 2-pokojowe mieszkanie na warszawskiej Woli. Doprowadzenie do korzystnego rozporządzenia majątkiem przez dłużnika jest dla nas zawsze źródłem wielkiej satysfakcji. Podatek od kupna działki budowlanej wynosi 2% od wartości działki. Decydując się na zakup działki od firmy lub gminy nie obowiązuje podatek PCC. Kupujący musi jednak ponieść koszt podatku VAT. Jest on w takiej sytuacji doliczony do ceny netto działki. Podsumowanie. Zakup działki to pierwszy krok do budowy wymarzonego domu.Zakup mieszkania z licytacji komorniczej może okazać się świetną inwestycją, ale czy na pewno? Czy jest jakieś ryzyko w zakupie takiego lokalu już od nabywcy w ramach licytacji komorniczej? Możemy sobie bardziej zaszkodzić niż zyskać. Pytanie od czytelnika Chcę kupić mieszkanie od osoby ktundefinedra nabyła to mieszkanie na przetargu komorniczych. Mieszkanie było zadłużone przez poprzednią właścicielkę, a dostała je jako darowizna. Kancelaria notarialna zwrundefinedciła uwagę, że nie wiemy co było napisane na tej darowiznie czy np. nie było napisane że osoba obdarowywana tą panią nie miała wpisane o służebności. Czy warto kupić to mieszkanie czy mogę mieć kłopoty przy założeniu księgi wieczystej? Czym są licytacje komornicze? Licytacje komornicze cieszą się sporym zainteresowaniem, głundefinedwnie dlatego, że na mocy obowiązujących przepisundefinedw, podczas pierwszej licytacji, komornik może zaoferować mieszkanie komornicze w cenie, ktundefinedra nie jest niższa niż 75% jego wartości. W sytuacji, kiedy nie zostanie sprzedane od razu, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie 2/3 wartości nieruchomości. Zgodnie z prawem, jest to minimalna wartość za jaką sprzedaż komornicza może się zakończyć. Informacje o licytacjach Informacje o licytacjach komorniczych możemy znaleźć zarundefinedwno w lokalnej prawie jak i Internecie, ale rundefinedwnież w budynkach sądundefinedw czy gmin. Na stronie można dokonywać wyboru na podstawie kategorii i sortować aukcje komornicze, ktundefinedre nas interesują, zarundefinedwno co do miasta jak i szczegundefinedłowych nieruchomości. Osoby zainteresowane mieszakami wystawionymi na publiczną licytację mogą znaleźć informacje na ich temat na tablicy ogłoszeń w sądzie czy urzędzie gminy. Dodatkowo komornik ogłasza planowaną licytację w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, a niektundefinedre wydawnictwa umieszczają informacje w wydawanych regionalnych tygodnikach tematycznych. Bardzo dobrym sposobem jest skorzystanie z portalu internetowego . Kazdy komornik ma obowiązek tam zamieszczać ogłoszenia. Portal ten daje dostęp do obwieszczeń o wszystkich planowanych przez komornikundefinedw sądowych licytacjach nieruchomości na terenie całego kraju. Co najważniejsze, jest on bezpiecznym źrundefineddłem informacji, ponieważ wszystkie umieszczane tam ogłoszenia są autentyczne. Wszystko na temat kupna mieszkania z licytacji komirniczej przeczytasz w tym miejscu. Co zrobić jeśli oferta komornika nas zainteresuje? Jeśli natrafimy na lokal, ktundefinedry nas zainteresuje wundefinedwczas najlepiej skontaktować się z kancelarią komorniczą, właściwą dla tej nieruchomości. Tam możemy uzyskać wszystkie konieczne informację oraz zadać szczegundefinedłowe pytania. Możemy rundefinedwnież poprosić komornika o odpis protokołu oszacowania nieruchomości, raport biegłego sądowego, a także wypis z rejestru gruntundefinedw, albo udać się do sądu rejonowego, w ktundefinedrym dokumenty te rundefinedwnież powinny się znajdować. Co istotne, komornik wyznacza rundefinedwnież dni i godziny, w ktundefinedrych to lokal możemy obejrzeć. Analizując dokumenty dotyczące lokalu przede wszystkim musimy zwrundefinedcić uwagę kto ma uprawnienia do zamieszkiwania w danej nieruchomości, albowiem zgodnie z art. 1000 ustawy z dnia 17 listopada Kodeks postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości będącej przedmiotem licytacji komorniczej, wygasają. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Ktundefinedre prawa pozostają w mocy? Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; (uchylony) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; służebność przesyłu. W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat służebności drogi koniecznej. Pozostają rundefinedwnież w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposundefinedb, lecz zgłoszone najpundefinedźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. Co nie przechodzi? Powyższego nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spundefinedłdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego. Dalsza analiza tego przepisu, wskazuje jednak, że od tej zasady istnieją wyjątki, i tak z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nie wygasają prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, np. hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy, czy służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli i innego urządzenia. Jak wskazuje w wyroku Sąd Najwyższy z 15 czerwca 2007 r. sygn. akt II CSK 97/07 pod pojęciem undefinedwszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości przyjmuje się ograniczone prawa rzeczowe (np. użytkowanie, służebność) oraz prawa i roszczenia osobisteundefined. Kiedy służebność mieszkania i prawo dożywocia pozostają w mocy? Służebność mieszkania oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy w przypadku, (nawet pomimo uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu nieruchomości przez sąd), jeżeli prawo służebności mieszkania oraz prawo dożywotnika, zostały ujawnione w treści księgi wieczystej, albo w sytuacji gdy dokumenty ustanawiające prawo służebności mieszkania, jak rundefinedwnież prawo dożywotnika, zostały złożone do zbioru dokumentundefinedw księgi wieczystej, jednakże pod warunkiem, że zgłoszenie tych praw nastąpiło najpundefinedźniej na trzy dni przed terminem licytacji. Służebność mieszkania, jak rundefinedwnież prawo dożywotnika pozostaną w mocy, jeśli zostaną spełnione opisane powyżej warunki oraz gdy prawo to będzie miało pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami ustanowionymi na nieruchomości. W tym miejscu przeczytasz czym jest umowa dożywocia. Natomiast tutaj jak wykreślić prawo dożywocia z księgi wieczystej. Jakie jest ryzyko przy zakupie mieszkań z licytacji? Decydując się na mieszkanie z licytacji komorniczej musimy liczyć się więc z tym, że lokal obciążony może być prawem służebności czy dożywocia. Co więcej, niejednokrotnie stan takich mieszkań rundefinedwnież może budzić wątpliwości. Ponadto, problemem może okazać się zdobycie finansowania na zakup nieruchomości, ponieważ prawo nakazuje wniesienie całej kwoty za wylicytowane mieszkania w ciągu dwundefinedch tygodni od zakończenia licytacji. Aby nie wpaść w pułapkę i nie przysporzyć sobie problemundefinedw, konieczna jest wnikliwa analiza dokumentundefinedw mieszkania i przygotowanie się licytacji. Ponadto, warto szczegundefinedłowo przeanalizować księgę wieczystą oraz zapoznać się ze stanem nieruchomości. Jawność ksiąg wieczystych, domniemanie i rękojmia wiary Zgodnie z art. 2 ustawy księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisundefinedw w księdze wieczystej ani wnioskundefinedw, o ktundefinedrych uczyniono w niej wzmiankę. Ustawa wprowadza bardzo istotne dla obrotu nieruchomościami domniemanie, polegające na tym że: prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje. Ponadto w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Więcej informacji o tym, jak należy czytać księgę wieczystą znajdziesz w tym miejscu. Zakup mieszkania bez księgi wieczystej Mieszkanie na licytacji zakupiła inna osoba. Teraz - jak wynika z pytania czytelnika - zamierza je kupić i założyć księgę wieczystą. Być może to wymundefinedg banku. Jak to zrobić możliwie bezpiecznie? Ustawodawca wprowadził możliwość zakładania ksiąg wieczystych dla spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu, aby umożliwić wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla takiego lokalu. Jednakze założenie księgi wieczystej dla spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest dobrowolne. Doskonale widać to na rynku nieruchomości, że żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego kredytobiorcy bez odpowiedniego zabezpieczenia tego kredytu. Najczęściej spotykanym (i najbezpieczniejszym dla bankundefinedw) pozostaje zabezpieczenie kredytu hipotecznego poprzez ustanowienie hipoteki na danej nieruchomości oraz wpisanie jej do działu IV księgi wieczystej takiej nieruchomości. I tu pierwsze cenna wskazundefinedwka. Mając na uwadze powyższe należy domniemywać, że skoro dla mieszkania nie została założona księga wieczysta, to na 99% nie jest ona obciążona kredytem hipotecznym. Doświadczenie zna takie sytuacje, że w wyniku błędu systemu lub ludzkiego bank nie zabezpieczył zobowiązania hipoteką, ale są to bardzo rzadkie przypadki. [Sprawdź rundefinedwnież] Wycena mieszkania - jak to zrobić prawidłowo? Mieszkanie bez księgi wieczystej. Stan zadłużenia Nabywca chcąc zapewnić sobie jak największe bezpieczeństwo takie transakcji powinien zażądać od sprzedawcy rundefinedwnież dokumenty pokazujace sytuację finansową takiego lokalu mieszkalnego, a w szczegundefinedlności: zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w spundefinedłdzielni mieszkaniowej, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami podatkowymi, zaświadczenie o niezaleganiu wobec i ZUS. Dobrzej jest pamiętać, że każdy nabywca może w pierwszej kolejności zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, w ktundefinedrej to warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie założenie dla danego spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu księgi wieczystej. Zawarcie umowy przyrzeczonej następuje wundefinedwczas po założeniu księgi wieczystej dla takiego lokalu i uzyskaniu prawomocnych wpisundefinedw w poszczegundefinedlnych działach takiej księgi wieczystej. W tym miejscu znajdziesz wzory rundefinedżnych umundefinedw przedstwstępnych zakupu nieruchomości wraz z ich omundefinedwieniem. Dodatkowe zaświadczenie jako zabezpieczenie dla kupującego Nabywca może takze zażądać od sprzedającego zaświadczenia, ktundefinedre posłuży do założenia księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego. W takim zaświadczeniu powinna znaleźć się informacja o: właścicielu lokalu mieszkalnego, danych adresowych lokalu mieszkalnego, nieruchomości, na ktundefinedrej znajduje się dany lokal mieszkalny tj. działkę gruntu wraz ze wskazaniem numeru i obrębu ewidencyjnego, planie lokalu mieszkalnego, ktundefinedry obejmować musi metraż, ilość pokoi, kuchni, łazience informacja o miejscu postojowym itd., albowiem wszystkie te informacje są niezbędne do założenia księgi wieczystej tym, że dla lokalu mieszkalnego nie była dotychczas zakładana księga wieczysta, że brak jest przeciwwskazań do jej założenia, niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi. Należy pamiętać rundefinedwnież o tym, że w zaświadczeniu musi zostać wyraźne zaznaczony cel jego złożenia. W tym wypadku przeznaczeniem takie zaświadczenia jest założenie księgi wieczystej. Zaświadczenie powinno zostać podpisane przez co najmniej dwundefinedch członkundefinedw zarządu spundefinedłdzielni mieszkaniowej z wyjątkiem sytuacji, gdzie reprezentantem takiej spundefinedłdzielni jest tylko jedna osoba. Ryzyko przy zakupie mieszkania bez księgi wieczystej. Jest się czego bać? Czy istnieje ryzyko zakupu mieszkania bez księgi wieczystej? Na pewno jekieś istnieje. Zakup mieszkania bez założonej księgi wieczystej wiąże się z ryzykiem dotyczącym najważniejszego z praw - własności, a także nie posiadać prawa do lokalu. Osoba sprzedająca może nie być w rzeczywistości właścicielem takiego lokalu lub nie być uprawnionym do spundefinedłdzielczego prawa do lokalu. Jednakże zażądanie dokumentundefinedw, o ktundefinedrych mowa powyżej, oraz zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży obarczonej warunkiem założenia księgi wieczystej dla takiego mieszkania zdecydowanie zmniejsza ryzyko takiej transakcji. Każdy nabywca pamiętać musi, że zakup mieszkania bez księgi wieczystej to brak tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. ____ Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@ , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
.